laat ons u bellen

​Exploitatieverplichting bij huurovereenkomst bedrijfsruimte

Rechtsgebied: Huurrecht

Door onder meer de economische crisis en de aanhoudende groei van internetverkoop kampen winkelcentra de laatste jaren steeds meer met - voor zowel verhuurders als huurders ongewenste - leegstand. Om leegstand in winkelcentra voor zoveel mogelijk te voorkomen, wordt in huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimten (meer in het bijzonder: winkelruimten) doorgaans een op een huurder rustende “exploitatieverplichting” opgenomen.
Hoe zit het met het niet nakomen van de exploitatieverplichting?



Een exploitatieverplichting van een huurder houdt over het algemeen in dat deze huurder de gehuurde winkelruimte gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst “daadwerkelijk en zelf dient te gebruiken”.  
 
De belangrijkste consequentie van het door de huurder niet nakomen van zijn exploitatieverplichting staat doorgaans vermeld in de van huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimten deel uitmakende en door de Raad voor Onroerende Zaken (kortweg “ROZ”) opgestelde “Algemene bepalingen”.
 
De hiervoor bedoelde bepaling luidt als volgt:
“Indien huurder zich, na door de verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,= per dag, voor elke dag dat huurder in verzuim is”.
 
Door mogelijke verschuldigdheid van boetes die over een langere periode kunnen oplopen tot een (erg) hoog bedrag worden huurders, als gevolg van de op hen rustende exploitatieverplichting, er als het ware toe gedwongen om ook een onrendabele exploitatie van hun onderneming in de gehuurde winkelruimte voort te zetten.
 
Verschillende rechterlijke instanties hebben omtrent een in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting uiteenlopende oordelen gegeven in situaties waarin een verhuurder van zijn huurder vorderde dat hij zijn exploitatieverplichting nakwam of dat een verhuurder een boetebedrag van zijn huurder vorderde vanwege het niet nakomen van de op de huurder rustende exploitatieverplichting.
 
Zo is geoordeeld dat van een huurder met negatieve bedrijfsresultaten redelijkerwijs niet gevergd kan worden dat hij zijn exploitatieverplichting nakomt.
Daarentegen is ook geoordeeld dat een huurder bij een onrendabele exploitatie niet zonder meer kan worden ontslagen van zijn exploitatieverplichting.
Voorts is een rechter vanwege de door de huurder aangevoerde omstandigheden ook wel eens overgegaan tot matiging van het door de verhuurder gevorderde boetebedrag. 
 
Het vorenstaande zegt overigens niets over de mogelijke aansprakelijkheid van een huurder voor door zijn verhuurder geleden schade als gevolg het niet nakomen van zijn exploitatieverplichting.
 
Ervaring leert dat rechters hun oordeel over het niet nakomen van een exploitatieverplichting van de huurder tevens laten afhangen van de concrete omstandigheden van het geval.
 
De advocaten van Smit & De Hart Advocaten staan zowel verhuurders als huurders bij die te maken krijgen met het niet (kunnen) nakomen van een exploitatieverplichting.
Indien u omtrent een dergelijk geval wenst te worden bijgestaan door een advocaat, dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen.